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作者:  admin   发布时间:2017/8/22 17:15:38
白小姐急旋风#标题分割#

白小姐急旋风

李宇嘉:从深圳式旧改看大城市存量空间盘活潜力楼市正在进入存量时代今年以来,各大城市二手房交易放量增长,12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。

上半年,广东二手住房交易达到新房的55%,比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重,但供应更多要靠盘活存量房,如工业和商办改租赁、存量市场秩序整顿;近年来,为实现1亿人搬离棚户区和城中村,棚改全面发力;其他旧改领域也开始提速,如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业,社区物业配置、智能升级等也迅速发展。需要注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产的经济增长动能下降。

楼市存量市场仍拥有较长产业链,对消费、投资、就业以及上下游带动方面,仍有巨大贡献,深圳旧改案例颇有代表性。

近期,深圳住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。

明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区,纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新,这意味着深圳旧改从更新的阶段迈入棚改的阶段。作为国内最早进入高度城市化的城市,深圳也最早开启存量土地和空间盘活。

2009年,深圳发布《深圳市城市更新办法》,以综合整治和拆除重建等方式,针对三旧(旧工业区、旧商业区、旧住宅区)和城中村开启存量盘活。

当时,由于商品住房价格较低,国家鼓励楼市发展,市场需求旺盛,深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低(房企与村集体而非众多业主谈判)的城中村改造上。

2009年以来近10年,城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在当下,一方面,深圳房价上了数个台阶,绝对水平已从2009年的万元升至目前的万元。

由此,城中村改造的财富效应太明显,被拆迁户越晚接受改造其受益就越大,拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长;另一方面,国家强化楼市调控,控制资产泡沫,推出长效机制的决心异常坚定,旷日持久、成本高企的城中村改造项目,能否在未来实现盈利,各方均无十足把握。

而且,容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽,剩下都是难啃的骨头。

最关键的是,城中村是深圳低成本和规模化租赁主体,更是非本地户籍人口租住的集中地。

消灭城中村,供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。

因此,以城中村改造为主体存量盘活式微,深圳存量土地和空间盘活进入阶段,即所谓三旧改造。

尽管深圳是中国最年轻的城市,但特区成立40年来,人口暴增近20倍,上世纪80~90年代的孔雀东南飞、全国各地赴深圳建设,让深圳成为国内人口增长最快的城市。

房改前的20年,深圳很多房子不得不以短缺经济模式下低水平方式供应。

特别是,当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、驻深圳机构建设了一大批老公房(老式的公房)。

本世纪以来,随着住宅在产品设计、配套(物业和停车位等)、社区绿化和智能化上快速升级,这批老公房功能和配套问题显现,存量房改造提上议事日程。

目前,深圳有超过1000个被称为老破小的旧住宅区,尽管这些住宅区只有20~30年的历史,远低于发达国家的建筑寿命,但深圳的城市面貌变化太快了,建筑设计、住区功能日新月异,导致年轻住宅不得不被改造。

同时,深圳是国内产业升级最快的城市,目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。

但是,空间规划不能预判到产业迭代的速度,导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重,旧工业区和商业区改造也亟待推进。

事实上,目前深圳存在的问题,其他大城市也都存在。

这是因为,所有城市都经历过短缺经济的计划时期,所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。

短缺经济意味着低水平供应,即功能和配套缺失;过快发展意味着产品更新迭代速度快,即前面的产品很快就落后了。

六普数据显示,独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等成套住房仅占全国城镇存量住房的60%,25%的城镇家庭住在平房。

更重要的是,农村危房改造还只是开始。

另外,目前在多数城市,不管是主城区还是新城区,一下大雨就呈现看海景象,折射出城市的里子,即地下管网、市政设施也待更新、补欠账。

道理也一样,即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐,跟不上材料技术、设计理念、互联网+的冲击。

综上,2012年全国大范围开启的棚改模式,到2020年将渐进完成、速度会降下来。

但是,改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨,旧改会以另外的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予等。

作为城市化程度最高、人口密度最大的城市,深圳也最早开启存量利用。

不管是前期城中村改造的城市更新,或是即将开展的旧住宅改造的棚改,深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前,各大城市已进入存量物业和设施利用时代,针对居民改善住房环境,外来人口和新就业大学生租房,农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求,加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击,以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等等为形式的旧改才刚刚开始,其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)。

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